今回のコラムでは、不動産クラウドファンディングサービス「LEVECHY」の中で重要な柱となっているSPC（特別目的会社）についてご紹介します。

SPCをスキームに組み込むことで、安全性の確保を目指しつつ、より大きく、より多くのファンド組成を目指しております。

今回は、投資家の皆さまに向けて、SPCスキームの仕組みやメリット・デメリットについて解説しております。

SPCとは？

SPCとは、Special Purpose Company（スペシャルパーパスカンパニー）の略で、日本語では特別目的会社と訳されています。「特別目的」という言葉が表すように、SPCは特定の事業を行うために、親会社などの本体から独立して設立された会社です。

※不動産商品の小口化、および収益の分配を許可する「不動産特定共同事業法（不特法）」の文脈においては、「特例事業者」とも呼ばれます。

SPCの最大の特徴は、資産やローンを運営会社などの本体から切り離すというところにあります。

実際に、LEVECHYにおけるSPCスキームにおいては、ファンドごとにSPCが設立されていますが、不動産保有やローンの借入は個々のSPCの名義にて実施されています。

ただし、SPCは不動産クラウドファンディング事業を成立させるために必要な許可を持っていないため、SPCは株式会社LEVECHYに対し、不動産取引業務などの運用業務を委託しています。

不動産クラウドファンディング以外の業界においても、資産の証券化や財務状況の改善などの手段として、大手不動産企業や銀行などが活用するものとなっています。

メリット①：資産の倒産隔離が可能

SPCスキームを用いたファンドでは、運営事業者ではなく、SPCが不動産を保有します。

そのため、もし運営事業者が倒産をしたとしても、SPCは本体と切り離されて運営されていることにより、投資家の皆様の資金を集めて購入された不動産が差し押さえられ、意図せぬ形で継承・運用されることを防ぎます。

これを「倒産隔離」と言い、SPCスキームの中でも特にわかりやすいメリットの一つです。

また、倒産隔離に関連してあまり触れられない点としてSPC自体の倒産リスクがあります。

SPCが倒産すれば、その不動産は差し押さえの対象となり、投資家に損失が発生する可能性は避けられません。

ただし、SPCには基本的に特定の事業のみを行う目的のために設立されるという前提があります。

SPC設立時点で債務超過とならない事業計画とし、それ以外の事業を行わないようにすれば、SPCの債務超過を防ぐことが可能です。

メリット②：レバレッジ効果による利回りの向上を期待できる

金融機関からローンの借入が実現した場合に、レバレッジ効果（※）を利かせることによって、より高い利回りを目指すことが可能になっています。

厳密にいえば、SPCがなくてもローンの調達は可能です。

しかし、ファンド組成を行う際に、運営事業者本体がローンの借入を行う場合と、SPCが借入を行う場合とでは、ローンの借入の性質に違いがあります。

ローンの借入の性質の違いとは、金融機関等の融資元が審査を行う対象の違いを指します。

一般的には、ローンの審査を行う際、融資元は融資先となる事業について、ローンの返済能力があるかどうかを確認するため、経営状況を融資の判断材料の一つとします。

SPCスキームの場合は、ファンドのために新設したばかりのSPCが不動産を購入するため、負債はない状況での審査となります。

ローンの審査基準においては、新設されたSPCの経営状況は見られず、不動産の収益性のみに依存した融資になります。

このように、ローンの借入は、対象物件の運用以外の事業を行っていないSPCを借主とするスキームおよび不動産の収益性を背景に実現しており、借入を行わない場合と比較して、レバレッジ効果による利回りの向上が期待されます。

※LEVECHYにおけるレバレッジ効果の考え方についてはこちらのページもご参照ください。

不動産クラウドファンディングにおけるレバレッジとは

デメリット：ファンド組成時にコストが増加

ファンドごとにSPCを設立して受けられるメリットの一方で、一定のコストが必ず発生しています。

SPC設立にかかるコストには、各種士業の先生方への報酬や、関連機関との事務手続きなどが含まれます。

不動産の規模が小さければ、その分SPC設立コストの比重が大きくなります。

その結果として、SPCスキームでファンドを組まない場合と比べて、設立コストがかさむ分、同じ不動産で生み出す利益の予定分配率が低くなります。

ただし、SPCの設立コストは不動産の規模によらずおおよそ一定のため、不動産の規模が大きければ、設立コストが想定分配率に与える影響は比較的小さくなります。

LEVECHYとSPCについて

不動産クラウドファンディングサービス「LEVECHY」は、2025年5月時点ですべてのファンドでSPCスキームによるファンド組成を行っています。

この背景には、投資家の皆様から集めた資金と不動産の管理にあたって、安全性への取り組みを見える化することを重視し、不特法3号・4号の許可を取得したという経緯があります。

これまでになかった不動産クラウドファンディングの新たな可能性を引き出すために、そして何より投資家の皆様にとってより良い投資経験となるように、LEVECHYは今後も商品開発とその改善に努めてまいります。